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东莞开票:李宇嘉:政策终于见效了 买公寓要提防“卖点硬伤”!

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代开发票:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

 1 公寓上市放量

近期,中原地产披露了深圳下半年供应的新楼盘,下半年有69个项目计划入市,可谓“放量”。笔者数了一下,其中有大约一半是公寓类产品。从户型看,未来深圳新房供应的格局是,小户型由公寓主导,大户型由商品住房主导。显然,靠新房“上车”的买公寓,改善的买住宅。

另外,近期地铁站卖楼盘的“小蜜蜂”成群结队的。“首付50万,在深圳安家”,若看到这样的广告,一般都是公寓类产品。后台有很多朋友咨询,公寓可以不可以买?未来还有增值空间吗?会不会砸在手里?等等,笔者在这里就公寓市场现状、置业选择,给大家提供一些建议。

2 公寓的今生前后

公寓这类产品,本质上是土地用途管制孕育出来的。即便是深圳这种产业发展的“大牛”,也不需要那么多的商业办公用地。再说,过去大城市都是工业主导,当产能过剩叠加出口下滑、劳动力成本攀升,产业用地也腾挪出了很多改造空间。于是,就有了商办写字楼空置的问题。

但另一面,住宅需求却非常旺盛。专家们常提的一组数据,就是国外住宅供地占40%左右,产业用地不到20%,我国刚好相反。不过,由于严格的土地用途管制,加上国家担心产业“空心化”,过度房地产化造成泡沫。于是,一边是产业用地空置,另一边是住宅需求嗷嗷待哺。

于是,打擦边球,很多旧改和商业用地就建造一些“宜居、宜商、宜业”的公寓类产品,俗称“类住宅”,名字有公寓式办公、酒店式公寓、创新型用房、商务公寓等等。这几年,限购严格加上住宅需求旺盛,一线城市这类产品非常火,两百万重仓几套,2-3年后价格就翻一番。

3 公寓,没有产品打造

那么,现在还可以买这类产品吗?从需求角度看,大城市限购还会很严格,而外来人口还会大量涌入。从自住需求来看,即便落了户,可能也高攀不起新建住宅,因为新建住宅“豪宅化”了;人口流入、限购严格,投资需求还很旺盛。因此,逻辑推演的话,这类市场还被看好。

从产品类别来看,公寓类小户型、精装修、上车门槛低,这不正是新市民、首次置业和投资的优选吗?但是,若放长眼界,问题没这么简单。首先,公寓类产品的买方,一直是投资客主导,对户型、设计、配套,几乎没有太多要求,即便是自住,也被视为换房的垫脚石。

既然买方不重视,作为供给方的开发商,自然没有太大的动力打造产品。现在,各大开发商都在研究自己的“产品系”,打造旗舰,但除少量高档公寓外,基本没有听说知名的公寓系列。因此,公寓的居住体验是很差的,甚至有人居家办公,电梯里经常充斥着送货的小贩,夜间嘈杂声很大。

4 开发商的心头好,就是你的问题

另外,公寓在工业、商办用地上建造,也不可能按住宅那样,做产品和配套。开发商做这类产品,还有一个鸡贼的地方,就是看重其现金流回笼快的优点。现在,没有一个开发商的资金链不紧张,但凡一次性付款的,都会有较大折扣。在住宅领域,刚需和改善客多,一次性付款的少。

但在公寓市场,由于总价较低、投资客多,一次性付款的很多,这成为开发商现金流回笼的粮仓。既然现金流一次性回笼了,也没有教育、社区等配套,开发商自然不会关心后续的问题被追索。近年来,京沪深对公寓市场采取紧缩措施,去除其居住功能,导致了很多问题。

笔者经常听说,公寓在销售时说的好好的,居住设施一应俱全,但交付时却发现没有开放式厨房、没有独立卫生间、没有空调外挂;LOFT隔成2层出售,得弓着腰进出。就在不久前,笔者得知一个朋友要去维权,说自己买的公寓无法接入煤气,而上一期则可以接入煤气。

5 公寓的“卖点硬伤”

一打听,方知本期是受限产品,最小分割面积300平米,不能设立独立卫生间和厨房等,目的在于打击炒客。还有一个重要的问题,就是楼市价格上涨,驱动的“短平快”操作,已不再适应了。目前,楼市已进入横盘期,所谓“横盘”并非不涨,而是涨幅Cover掉成本后剩的不多了。

因此,房子的价值,不再取决于涨价预期,以及预期的自我实现,而是取决于其使用价值。具体说,就是房屋品相对比竞品,“卖点”在哪里?可居性、配套、户型,还是地铁房等。过去,无论是上车、过渡,还是投资,公寓确实是一个可选的产品。但现在,公寓“卖点硬伤”开始暴露。

6 公寓,越来越非主流了

现在,取代公寓的竞品一下子涌现出来。比如,一线城市相继进入改善住房时代,“卖小买大”释放出很多小户型的住房。一季度至4月份的小阳春,主要就是这类产品受到热捧;地铁四通八达,在大城市外围及卫星城,紧凑型的、总价可控的“一房一厅”或两房一听,越来越受欢迎。

大城市的“老破小”,开放式街区,小商业发达,小店密集,生活气息浓,能满足那些早晨“多睡半小时”的上班族的青睐。国家给“老破小”加电梯、改造管线、修复周边商业、建停车场等,也让这类房子的竞争力提升。总之,公寓越来越非主流了,而大城市用地转向存量盘活,这类房子的供给还会源源不断(比如深圳),未来出售难度增加,放租收益也趋于下降。自从供给侧改革后,调控越来越强调疏导,而不是需求端打击,这个目的慢慢达到了。以梦为马

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